La rigenerazione urbana e il social housing, ormai da tempo, sono temi molto dibattuti anche fra i non addetti ai lavori, in quanto direttamente riconducibili e determinanti per la qualità della vita di tutti i cittadini.
Le Calabrie, Rubrica – A cura di Grazia Gioè*
Le esperienze di rigenerazione urbana già realizzate, unitamente all’evoluzione tecnico-disciplinare della materia, ci offrono l’opportunità di poter tracciare un quadro sintetico dello stato dell’arte in un settore così importante per il benessere sociale delle città. Di fondamentale importanza è qui sottolineare che, la rigenerazione urbana, non significa solo riqualificare edifici o spazi pubblici, ma anche una trasformazione radicale delle modalità con cui finora si è affrontato lo sviluppo urbanistico e territoriale delle città, trasformandole in un campo di interesse sempre più improntato ad una maggiore responsabilità progettuale e sociale. Un paradigma, sul quale e di recente, anche i lavori di Urbanpromo 2025 hanno voluto affrontare, ponendo l’accento sui temi dell’abitare sociale, della città e della rigenerazione urbana nel segno dell’attualità, laddove, un peso notevole assume l’Unione Europea. In Italia, la rigenerazione urbana è stata spesso intesa come una somma di progetti edilizi, in un’ottica di contrapposizione tra soggetti pubblici e privati che, invece, in veste di partenariato, rappresentano il carattere distintivo in ogni suo intervento. La città, di fatto e storicamente, è un sistema complesso, dove qualsiasi intervento di progettazione e trasformazione a carattere urbanistico ed edilizio, incide fortemente sulla qualità urbana, sul grado di coesione sociale e sui livelli di resilienza; ovvero sulla sua stessa capacità di generare valore duraturo nel tempo. Il tema della “rigenerazione urbana” e conseguentemente quello delle “nuove politiche abitative”, è destinato a crescere sempre più nel mercato reale nazionale. La UE, infatti, sta fortemente spingendo – con nuove risorse – sul tema “casa e rigenerazione urbana”, contando anche su importanti attori nazionali e internazionali che guardano proprio all’Italia come un’importante opportunità di investimento. A tal fine, l’European affordable housing advisory board, ha già prodotto ben 75 raccomandazioni su qualità urbana, innovazione e finanza a lungo termine nell’ambito del “Piano Casa europeo per l’Housing accessibile”, laddove, la casa, non è più solo un tema sociale, ma un nodo infrastrutturale, economico e finanziario. L’obiettivo è mettere al centro del dibattito l’intera filiera del real estate – dagli investitori agli urbanisti, dai costruttori ai policy maker – ovvero, i veri nodi e punti chiave del settore, puntando innanzitutto a riportare le fasce più fragili della popolazione dentro il perimetro della possibilità di avere una casa. Per fare ciò, però, è anche necessario cominciare dalla stessa definizione di “affordable housing” o “social housing”. In quanto, non si può trattare solo la questione dei prezzi calmierati o dei canoni sostenibili, ma bensì la progettazione di qualità, i servizi, le comunità, l’accessibilità, ovvero i quartieri vitali in un ecosistema urbano completo. Tutte le città europee, comprese quelle italiane, sono oggi interessate dall’esplosione del problema della “gentrificazione” che, ormai, ha assunto proporzioni tali, da diventare persino inevitabile. Ma, se è vero che il fenomeno non lo si può fermare, si deve però riuscire a governare, proprio attraverso piani e progetti di rigenerazione urbana, per dare risposte ai nuovi bisogni abitativi senza alimentare l’espulsione sociale.
Insomma, bisogna attuare “il cambio del paradigma”, per spendere meglio le risorse, proteggere i più vulnerabili, mantenere alta la qualità della pianificazione e accelerare la transizione industriale verde. Laddove, la casa deve tornare a essere un’infrastruttura essenziale e non un asset speculativo; l’housing first deve diventare una strategia sistemica per ridurre la homelessness. La rigenerazione urbana va prioritaria rispetto all’espansione incontrollata; la pianificazione deve essere accelerata, ma non sacrificata; la transizione verde non è un lusso ma un investimento e, la produttività del settore edilizio deve inevitabilmente passare per un uso massiccio delle tecnologie, con una nuova cassetta degli attrezzi. La rigenerazione urbana è cruciale non solo per l’economia, ma anche per l’ambiente e la società. È uno strumento strategico per affrontare le sfide abitative e sociali, considerando anche che oggi la quota di reddito destinata alla casa è salita dal 20,9% del 2018 al 27,4% del 2024.
Certo, tanti sono i nodi da affrontare, dalla carenza di risorse alla concentrazione territoriale, che nonostante l’enorme capacità di attivazione, gli stessi interventi attuati, faticano a generare valore in modo diffuso a causa dei limiti strutturali che frenano la piena espansione del mercato:
1. Carenza di risorse pubbliche: solo lo 0,2% del potenziale di mercato (stimato in 1.361 miliardi di euro di fabbisogno monetario al 2050) è coperto dalle risorse pubbliche stanziate, pari a 3,4 miliardi di euro per il periodo 2026-2037.
2. Concentrazione territoriale degli investimenti: la rigenerazione è una priorità in tutti i territori, ma il 96,9% dei cittadini vive in Comuni con valori immobiliari residenziali medi inferiori alla soglia critica dei 3.000 euro/m², rendendo difficile la sostenibilità economica degli interventi basati sulla sola logica di mercato.
3. Collaborazione pubblico-privato (PPP) inefficiente: le statistiche ci dicono che il 53% degli addetti ai lavori, giudica inadeguato o scarso l’attuale livello di cooperazione tra pubblico e privato. E, l’87%, ritiene il PPP prioritario per lo sviluppo del settore.
4. Quadro normativo e competenze: si evidenzia un quadro normativo frammentato e inadeguato e una carenza di profili tecnici, economico-finanziari e multidisciplinari nella Pubblica Amministrazione (PA) per la gestione di processi complessi.
Pertanto, The European House Ambrosetti – TEHA Group, nel suo recente Rapporto Strategico (2025), ha individuato cinque priorità di policy, mutualmente sinergiche, necessarie per sbloccare il pieno potenziale del settore:
1. Favorire gli investimenti privati in tutti gli ambiti territoriali del Paese, anche attraverso schemi concessori e formule di cofinanziamento, prevedendo strumenti di mitigazione del rischio.
2. Adottare la valutazione di impatto come vero e proprio criterio di scelta tra alternative. La valutazione dovrebbe essere trasversale, partecipata, standardizzata e differenziale, misurando anche il “costo del non fare”.
3. Identificare un set di variabili, condivise, misurabili, trasparenti e monetizzabili per evidenziare gli impatti della rigenerazione urbana e favorire il PPP.
4. Uniformare, coordinare e semplificare la normativa e rendere più efficienti gli iter amministrativi, stabilendo tempi massimi vincolanti e digitalizzando i procedimenti.
5. Favorire un approccio knowledge-based alla rigenerazione urbana, sviluppando una base condivisa di saperi e le figure professionali necessarie, prevedendo anche il supporto di consulenze strategiche esterne per la PA.
La rigenerazione urbana dovrebbe diventare una delle politiche industriali del Paese, con i seguenti: macro-obiettivi: – Per la Società: migliorare la qualità della vita urbana (oggi il 14,7% degli italiani vive in quartieri che necessitano di rigenerazione), supportare la sostenibilità abitativa (la quota di reddito destinata alla casa è salita dal 20,9% nel 2018 al 27,4% nel 2024) e rispondere alle sfide demografiche di una società che invecchia (entro il 2035 serviranno 600mila nuovi posti letto in strutture assistite per anziani).
– Per l’Economia: aumentare l’attrattività dei territori, favorire innovazione e formazione. – Per l’Ambiente: occorre ridurre le emissioni del settore edilizio (responsabile del 10,3% delle emissioni nazionali e cresciuto di un terzo nel decennio 2012-2022, a fronte di una media UE di −2,7%) e contrastare il consumo di suolo. Nell’ambito delle politiche abitative, poi, l’edilizia residenziale pubblica, pur rappresentando uno strumento strategico per le sfide abitative e sociali, in Italia, nonché un ambito essenziale per l’applicazione dei progetti di rigenerazione urbana, è stata sempre piuttosto trascurata; infatti, gli alloggi ERP rappresentano appena il 4% dello stock abitativo complessivo del Paese, al contrario di altre Nazioni, come Francia e Regno Unito che hanno una percentuale pari al 18% circa del totale degli alloggi. In tale quadro, determinante è stato il passaggio delle competenze alle Regioni, avvenuto nel 1998 che, sì cambiava radicalmente la disciplina generale dell’intervento pubblico nel settore abitativo, ma che, senza la relativa copertura finanziaria, i nuovi Enti creati apposta per la gestione e l’incremento del patrimonio residenziale pubblico, si videro costretti a reperire da soli i fondi per le ristrutturazioni e le nuove costruzioni. Gli Enti preposti assunsero quindi la forma di Azienda, costretti ad agire sui canoni e sulla vendita degli immobili; da quel momento cessò, quindi, quasi del tutto la costruzione di nuovi edifici, mentre gli Enti locali autorizzarono l’alienazione del patrimonio esistente e l’aumento degli affitti delle case popolari. Allo stato attuale non esiste una banca dati sul numero complessivo di alloggi popolari nel Paese. Si stima che siano pari a 758.000, di cui 652.000 assegnati regolarmente. Si tratta comunque di ben poca cosa, se si pensa che, all’attuale, sono più di 650.000 le domande in attesa di assegnazione, senza alcuna prospettiva. Per fronteggiare il problema, bisognerà dunque invertire la rotta con nuove politiche di riqualificazione e ristrutturazione di interi quartieri di ERP, anche spesso localizzati nei centri storici, ormai degradati e con servizi essenziali inadeguati, ovvero di rigenerazione urbana e social housing. Il Secondo Rapporto sul Disagio Abitativo nella Regione Calabria, a cura dell’ Osservatorio Regionale sulle Politiche Abitative, del Settore “Lavori Pubblici e Politiche di edilizia abitativa” della Regione, occupandosi delle tematiche specifiche d’interesse della condizione abitativa regionale, quindi:del fenomeno abitativo, del disagio abitativo, del comparto delle locazioni, del mercato immobiliare, dell’attività edilizia ed urbanistica, del contesto socio-economico e del quadro legislativo, seppure riferito al 2022, e con una parziale copertura del territorio della regione, ci restituisce un dato piuttosto sconfortante. Relativamente alle informazioni degli alloggi di ERP in Calabria, la provincia con il maggior numero di alloggi di edilizia sociale risulta essere la provincia di Reggio Calabria con un totale di 1.169 alloggi pari al 35,08% degli alloggi, seguita da Crotone con 772 e Cosenza con 615. Chiude l’elenco Vibo Valentia con 233 alloggi. Inoltre la maggior parte della gestione degli alloggi, resta in capo ai comuni (50,09%), oppure anche se in percentuale minore, all’ATERP (46,46%), decisamente bassa è invece la gestione negli altri casi (3,45%). Dai dati relativi all’idoneità degli edifici come riportati nella seguente Tabella, si possono trarre interessanti conclusioni, quale quella che, a livello regionale, una buona parte degli alloggi di edilizia sociale sono in uno stato fruibile e disponibile (77,21%), tuttavia valutando le situazioni locali, in particolare nelle province di Cosenza e Catanzaro la percentuale di alloggi idonei e disponibili rispetto a quella di edifici non idonei risulta decisamente bassa (35,96% e 44,32% rispettivamente).
Tabella – Numero e distribuzione Alloggi idonei/non idonei in Calabria
Circa la datazione degli alloggi di edilizia sociale, in Calabria, questa, ha un andamento comune in tutte le Province. Laddove, presenta due picchi uno nel periodo 1946 e1960 per le province di Reggio Calabria e Crotone, ed uno nel periodo 1981 e 1990 per la provincia di Catanzaro.
I Dati, comunque evidenziano, la scarsa attività di costruzione di edilizia sociale in tutta la regione sin dall’anno 1991 ad oggi.
A livello regionale la maggior parte degli edifici (35,36%) è stato costruito tra il 1981 ed il 1990. Inoltre, come chiaramente visibile anche nei Grafici riportati, le percentuali di edifici di recente costruzione (dal 1991 in poi) sono molto ridotte e si assestano sempre sotto il 2,5%.
Gli alloggi di edilizia sociale sono principalmente ubicati nelle aree limitrofe al centro storico (61,88%) e nel centro storico (24,33%). Gli ulteriori dati indicano che sono poche le abitazioni che sorgono nelle zone di espansione (8,84%) e pochissime le costruzioni di edilizia sociale nelle Frazioni (4,96%).
Infine, per quanto riguarda la Calabria, si osserva che esiste una richiesta consistente di alloggi di edilizia sociale, ma il numero di assegnazioni effettuate, rispetto al totale richiedenti, è decisamente basso. Viceversa, si rileva un numero di esclusi e/o un numero di domande insoddisfatte molto alto.
Facendo riferimento al totale di richiedenti in graduatoria (1.282) e rapportandoli al totale di assegnazioni effettuate (243), si constata che vengono soddisfatte solo il 18,95% delle domande dei richiedenti legittimamente immessi in graduatoria.
*Urbanista e Policy Maker, Direttore ONIT (Osservatorio Nazionale Identita’ Territoriale – AIE – Ricercatore Senior OSL.Cal/Laboratorio Economico Territoriale Politiche, Lavoro, Inclusione Sociale e Sviluppo Locale, Regione Calabria.